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成交量持续回升武汉楼市回暖上演预告片

2019-08-16 19:32:13来源:励志吧0次阅读

  市场永远都在博弈。

  当“降与不降”的争论渐渐散去,当大部分开发商已经接受了调整期的现实,并且不同程度地付诸行动之后,随之而来的成交量回升似乎也在情理之中。

  但就是这增长的成交量,又引发了新一轮的争议。开发商们喜形于色并津津乐道为触底反弹的征兆,连置业顾问们的声音都充满了底气,议价空间似乎也有所压缩,购房者却对成交量的真实性心存疑虑。

  点点回暖的迹象,是楼市反弹的预示,抑或是调整深化的另一种表现?

  武汉市房地产信息统计数据显示,上周,10个区新建商品房交易共2026套,成交总面积超过20万平方米,成交均价为4954元/平方米。而据不少楼盘负责人表示,节后成交量较之前有相当大的提升,比如位于积玉桥板块的融侨华府,日均销售量在10套左右,古田板块的江湾新城节后已经销售了70余套,盘龙城的领袖城,一天也有 套左右的成交量。

  撇开成交数据,单从节后购房者谈房、看房的热情来说,也的确出现了一个小高潮:每逢周末,不少楼盘的售楼部人满为患,较之去年普遍冷清的场面有了不小的改观。

  “调整期的最低谷已经过去。”易居克尔瑞华中区总经理吴洋说。

  他说,最低谷出现在去年10月——本应是传统销售旺季,总成交量却只有 2万平方米,而2007年同期的成交量则超过100万平方米。

  “去年11月后,成交量开始缓慢回升。”吴洋说,去年底,一系列楼市松绑政策和经济刺激计划的作用,逐步稳住了购房信心。此外,部分楼盘已降价至合理水平。“不少楼盘已接近2006年的房价水平。如徐东片区的爱家国际华城,2006年价格为4 00元/平方米,如今起价已调低至4700元/平方米。”

  楼市虽然有了温度,但热潮也并未扩散到所有楼盘。他说:“除了价格之外,地段、品质突出的楼盘才能维持较好的销售情况。谁把性价比结合得最好,谁就有成交量。”

  成交量疑云

  然而,不少购房者却提出疑问,认为开发商口中的销售数据与上备案数据相去甚远。那么,真实情况到底如何?

  福星惠誉副总经理姚泽春解释说,开发商口中的销售数据,往往是指交了“大定”,即签订了认购协议书的客户数量。

  在住宅销售过程中,“大定”的数额一般都在万元以上,而且依约不能退还,所以开发商往往将“大定”数视同最终签约数。而从“大定”到签订正式的购房合同,再到银行办完相关手续开始放贷,再到开发商去房地产局备案,这中间的过程少说也要十天半月,所以就造成了开发商口中的销售数据和上备案数不同步的现象。

  吴洋表示,在房地产市场行情好的时候,“大定”转签约率往往都在90%以上,但到了市场萧条时,转化率会急剧下降,一月内的转化率只能达到40%-50%。

  2008年以前,购房者交了大定后,无需催促,自己迅速地找销售员签约,但去年以后,却需要销售人员花很多时间为签约“加火”,这也导致了销售过程的延长,推迟了备案数据出炉的时间。吴洋还表示,节后“大定”数确实出现了增长,“订房”热情高涨,但能否都转化为最终的购房行为仍需进一步观察。

  失调的“降价感”

  困扰购房者的另一个问题就是:为什么开发商喊降价,成交数据也显示均价在下调,但总觉得房价依然很贵?

  “武汉楼市最突出的特点就是首次置业需求很大。这就决定了购房者对住宅总价和面积有特定的需求,但从目前市场供应的产品来说,能满足这种需求的产品太少。”

  吴洋说,去年,武汉楼市上90平方米以下住宅的供应量在200万平方米左右,如果剔除价格过高的楼盘,总价在50万左右的、能有效满足首次置业者需求的产品,供应量不超过150万平方米,而武汉每年的首次置业需求量至少在 00万平方米。

  因此,尽管不少楼盘对产品价格做了适当的回调,但充斥市场的二次改善型、多次改善型产品,往往因为户型面积过大、总价依然过高而冲淡了购房者的“降价感”,造成了不少购房者觉得房价仍然太贵的局面。

  刚性需求者是市场回暖的基石。因此,楼市想要实现彻底的反弹,必须改变供应结构,丰富产品线。

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