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焦点区域报告青龙湖板块突然翻身的楼市新网

2019-08-14 18:31:03来源:励志吧0次阅读

焦点区域报告青龙湖板块:突然翻身的楼市新红?

出品:搜狐焦点北京站

策划:搜狐焦点北京中心

撰文/摄影:武亚光 丁婧

设计:陈文海

去年提起青龙湖,人们最多想到的还是水上公园和湿地公园,可如今过了一年,再提及青龙湖,呈现在脑海中的,已经是房子了。从精神想象,到物质想象,操纵这一改变的,是青龙湖板块已经或即将入市的六个限竞房。

青龙湖位于北京城西南,是丰台和房山的交界处,东北属于丰台,西南则划分到了房山。曾经的青龙湖,定位是国家级的4A级景区,坐拥6000亩水地,给城里的大人孩子们留个能避暑休闲的空间。当然,偶尔可以卖卖别墅景观房,比方说守在青龙湖畔多年的燕西华府,尽管在京城里的名头不响,可这些年一直是丰台新房成交的佼佼者。

而新入驻青龙湖板块的6个限竞房,它们又有哪些异同?这么多年,一直拼环境拼自然的青龙湖板块,是否值得刚需族惠顾?

本期搜狐焦点区域报告就将深入走进青龙湖板块,细话青龙湖楼市看点。

壹· 青龙湖印象

丰台青龙湖板块跨丰台河西地区以及房山区,地处京津冀协同发展的轴线上。

总体来讲,那边的环境还是不错的,有山有水,人不是特别多,楼不是特别密,住着的安逸度比较高;但是基础设施建设,就不敢恭维了,例如交通设施、教育配套、产业结构,一直都跟不上北京城市发展的整体节奏。

交通

青龙湖的交通一直被购房者们诟病。区位上靠近西六环,但是缺少轨道交通建设,公共交通相对匮乏。自驾来说,不堵车的情况下,走西六环,去五棵松、门头沟、石景山还算方便。相对于也主打环境的远郊区域,时间和距离成本上是有优势的。

但是就公共交通而言,在没有地铁14号线进入前,该地地区的上班族主要依靠321、983、458、459、339….等等一些列公交车上下班通勤,其中走高速的车辆应该只有321这条公交线路。

在地铁14号线进入后,该局面得到相应缓解。但由于地铁14号线只覆盖到长辛店张郭庄未能向云岗、王佐地区延伸,使得这一交通便利条件在云岗、王佐人群上未能得到满足。因为对于该地区大部分人来说去张郭庄乘坐地铁的路程,已经可以通过321到达六里桥了。虽然云岗、王佐地区有轨道交通的规划,但计划延伸至王佐的“T2有轨电车”至今未能落实。

教育

青龙湖属于丰台和房山交界处,对于购房者来说,教育资源的差异也是影响买房的一大重要因素。

随着教育集团化和地产开发商的进入,青龙湖引进了人大附中丰台分校、即将建设的中央民族大学、北京汉林院学校等,曾今的地方学校也挂靠在首都师范大学、北京大学等教育集团旗下,教育结构得到了相应改善,但目前称得上名校的仅有人大附丰台分校,不太适合子女上学的刚需人群。

据说,在已有青龙湖小学、北京十三中青龙湖分校的基础上,房山今年计划引进北京八中附属学校、皇城根小学、首师大附属中学、北京育才学校等四所知名中小学。

医疗

主要依靠航天731医院、中国中西医结合医院(长辛店医院)来支撑,条件还是相对落后。

贰·区域内新房情况

1、“青龙湖六子”

简单从地理位置上划分,可以将6个新项目分为房山派和丰台派。其中房山派山头林立,首开、金地、中铁建、龙湖联合体等四家各执一块地;丰台派则显得格外和谐,两块地均为万科+国开联合体操盘。

价格方面,房山派中限制销售均价大致在38000元每平左右,最高售价不超过4万元每平;而属于同一板块的丰台派,售价则偏高,限制销售均价在42000元每平左右,最高售价在44000元每平左右。大致来看,丰台板块同区域的新房,售价要高于同区域的房山新房,浮动在4000元每平左右。

2、“丰台亲兄弟”

相同的开发商,之后还可能在售楼处遇到同一个销售,丰台两个项目的同室操戈格外吸引人眼球。

“大哥”翡翠西湖2017年4月拿地,前期准备充分,已经于2018年末开过一次盘,曾凭借41000每平的均价,一度被评为北京6环最便宜的新房。

翡翠西湖目前在售的产品基本是90㎡的洋房,楼层基本在层;此外还有少量叠拼合院在卖。项目预计2021年底交房,后期是万科物业,同时,根据案场销售介绍,之后项目将配备近10000㎡的商业及幼儿园,满足业主的日常需求。

项目里一片繁华似火,而在项目周边,当前目之所及处,只有一个嗷嗷待拆迁的村子,和一个嗷嗷待游客的青龙湖公园。

对于项目周边薄弱的交通和微弱的基础设施建设。售楼处工作人员表示,项目周边正在规划有轨电车T2线,届时可以连通14号线,方便业主出行;至于教育方面,除了项目自带的幼儿园,距离项目4公里处还有人大附中的丰台分校,这也是很多业主目前选择在此置业的支持。

最后,该工作人员还表示,曾经的房山长阳镇也是一片荒芜,而正是万科在2010年左右进军房山,从“0”开始建设,如今的长阳镇已经抛却旧装换新颜,成为房山区经济发展和基础建设的领头羊。

而同样位于青龙湖附近的“万科+国开”另一宗地,位于翡翠西湖西北1.5公里处,临近中央民族大学新校区。该地块是2019年2月2日拍出,目前尚无规划流出。搜狐焦点认为,该地块可能并不急于规划入市,毕竟体量庞大的翡翠西湖还有二期没有入市,自家兄弟何苦刀戈相见?

3、“房山四刀客”

不同于丰台区两兄弟的和气生财,位于房山区的四个项目从拿地那天起,就拿起了刺刀,彼此盯着彼此,心里只有一句话:“你卖啥?”

这必将是一场旷日持久的战争。

四个项目均位于房山区青龙湖镇,在地图上的大致位置如下:

从地图上可以看出,熙湖悦著、熙悦观湖和大湖风华三个项目是紧邻的,呈三角形分布

,而且距离青龙湖最近;而中铁建地块则距离青龙湖稍远,位于青龙湖镇较繁华的地方,周边基础建设比较完善,因此价格上具有一定优势。

熙湖悦著

于2018年6月拿地,由龙湖+国开+万科+首开四家联合开发的“熙湖悦著”售楼处现已开放,就位于房山区良坨路大苑村收费站桥边上,价格为均价37245元/平。

交通上,主要依靠自驾,公共交通方面略显不足。

教育方面,“熙湖悦著”将配建一所幼儿园。这是房山内青龙湖区域三大限竞房里唯一有教育资源的项目。

综合来看,熙湖悦著属于,环境好,配套差的类型。板块内新房最大的卖点是区域环境。这个区域的限竞房目前来说比较适合在西、南四环工作的刚需或考虑养老的人群。

熙悦观湖

首开熙悦观湖位于房山青龙湖,均价37245元/㎡,项目的主力户型为89㎡平层洋房,总层高6层,此户型为三室两厅两卫全明格局户型,另有下跃层产品143㎡,三室两厅两卫,上跃层产品169㎡,四室两厅三卫。预计2019年5月份开盘,项目将于2021年交房。

大湖风华

金地大湖风华项目分布为4层的叠拼跟6到8层的洋房。其中1到17号楼是低密花园洋房,主力户型是89㎡的小三居,布局是常见的南2+北2结构。面对刚需群体,项目推出了89平米三居的洋房产品,精装交付。这也是北京限竞房市场中首个精装交付的洋房产品。项目均价3.7万/平米,总价330万左右。

叄·区域点评

主力客群以改善为主

过去几年,由于周边配套待完善以及交通的不便利,但生态环境尚可,青龙湖板块主打的是第二居所、郊区别墅的概念,主力客群以改善为主。而目前青龙湖周边的六个新房都是限竞房,目标群为刚需客户,因此在销售上可能会存在一定难度。

短板:周边配套待完善

1、缺少轨道交通建设,公共交通匮乏;

2、周边大型商业配套较少,目前主要依靠王佐、良乡、长阳板块的商业配套;

3、教育方面,目前周边称得上名校的仅有人大附丰台分校,不太适合子女上学的刚需人群。

优势:生态环境舒适

青龙湖区域内有青龙湖森林公园,目前一期已经投入使用,到2020年将建成京西南大型生态屏障,此外,周边还有千灵山公园、北宫国家森林公园,西山国家森林公园、八大处公园、永定河森林公园、园博园等,适合对自然环境有要求的改善型群体。

当地人直观

据当地人向搜狐焦点吐槽,一直以为青龙湖板块是个被北京遗忘的区域,前几年的时候要是不提燕西华府或者京郊旅游好去处,估摸都没人知道这么个地方,这几年持续放地莫名其妙的就突然火了。

青龙湖区域的确归属丰台房山两区结合部,可是是在丰台边界和房山边界的结合部,如果说丰台的亲儿子是西局、丽泽、总部基地一带,房山的亲闺女是长阳、城关一带。这地方就是捡来的“三不管”孩子还得是二婚后爹后妈饲养的。

市政发展方面,在两区各种扯皮不管的前提下,周边一堆堆的国营工厂、军工厂、大型科研单位,用地性质及其复杂,地方的、军队的、村里棚改什么都有;至于交通,地铁不完善,天天早上京港澳高速拥堵。

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